春節(jié)過(guò)后，濟(jì)南各大銀行先后調(diào)整房貸利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小銀行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

一年前，首套房利率還能打8.5折，也就是同比漲了近三成。房貸持續(xù)“定向加息”，貸款買房的實(shí)際成本越來(lái)越高。即便如此，房貸額度從年初就吃緊，多數(shù)銀行一個(gè)月才放款一次。

四大行先后上調(diào)房貸利率

近日，濟(jì)南一家銀行下發(fā)通知，根據(jù)房貸市場(chǎng)利率變化情況，從2月26日起調(diào)整個(gè)人住房按揭貸款利率：首套房最低上浮15%，二套房最低上浮25%。同時(shí)，根據(jù)貸款人的信用狀況、償還能力等適當(dāng)提高利率。

這是個(gè)別銀行的單獨(dú)行動(dòng)，還是普遍現(xiàn)象?記者多方了解到，作為濟(jì)南房貸市場(chǎng)上的主力軍，工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行已經(jīng)先后上調(diào)了房貸執(zhí)行利率。23日、24日，兩家國(guó)有大行同步調(diào)整：首套房最低上浮10%，二套房上浮20%。另外一家銀行也已經(jīng)口頭傳達(dá)相同內(nèi)容的最新通知。

與此前相比，最大的變化就是利率實(shí)行“剛性控制”，即這是最低標(biāo)準(zhǔn)，不允許各分支機(jī)構(gòu)以任何形式額外“優(yōu)惠”。駐濟(jì)一家國(guó)有銀行的信貸經(jīng)理透露：“原來(lái)客戶辦個(gè)信用卡、買個(gè)意外保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，還能優(yōu)惠5%。也就是按首套房上浮5%、二套房上浮15%來(lái)批。現(xiàn)在不行了，這樣的件壓根就無(wú)法過(guò)審。”

國(guó)有大行步調(diào)一致，中小銀行則“自由發(fā)揮”。一家小銀行的支行負(fù)責(zé)人坦言，根據(jù)客戶資質(zhì)情況，首套房一般上浮20%左右，二套房更高。某股份制銀行的相關(guān)人士表示，他們暫時(shí)未接到通知調(diào)整，目前是按首套房利率上浮10%、二套房上浮15%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審批個(gè)人按揭貸款。

樓盤選銀行往往不看利率

新房按揭貸款業(yè)務(wù)，選擇哪家銀行的主動(dòng)權(quán)不在購(gòu)房者手里，而是開發(fā)商說(shuō)了算。濟(jì)南一家大型樓盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，與他們合作的銀行接近10家，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，肯定是愿意選擇利率低的銀行，但開發(fā)商往往優(yōu)先選擇有額度、放款快的合作銀行。“回款速度對(duì)我們來(lái)說(shuō)非常重要。誰(shuí)有額度、放款快，我們就把按揭業(yè)務(wù)交給誰(shuí)來(lái)做。有的銀行好幾個(gè)月放不了一批款，利率再低也不能合作。只要額度充足，哪怕利率高一點(diǎn)也無(wú)所謂。”

一家國(guó)有銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)過(guò)年來(lái)，但房貸額度并沒有寬松。“基本上一個(gè)月才能放一次款，還不是完全滿足，總有一批客戶需要輪候到下一個(gè)月，這在往年沒有遇到過(guò)。”

半年來(lái)多次“定向加息”

市民孫女士告訴記者，她的房貸是2017年1月獲批的，當(dāng)時(shí)首套房還能享受基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠，“沒想到一年之后就漲了這么多!”

時(shí)隔一年，首套房的貸款執(zhí)行利率從8.5折變?yōu)榱?.15倍。在這一年之中，假設(shè)房?jī)r(jià)沒有任何變化，貸款買房成本提高了多少呢?

假定貸款100萬(wàn)元，按等額本息還款法，分期30年還清，利率打8.5折，利息總額是75.42萬(wàn)元;而利率上浮1.15倍的話，利息總額高達(dá)107.46萬(wàn)元。也就是說(shuō)，現(xiàn)在買房相比一年前，光利息就得多掏32萬(wàn)元!即便是上浮1.1倍，利息總額也得增加27萬(wàn)元。這顯然不是一個(gè)小數(shù)目。

過(guò)去一年來(lái)，雖然央行沒有調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率，但房貸的實(shí)際執(zhí)行利率步步攀升。業(yè)內(nèi)人士稱之為“定向加息”。以濟(jì)南一家國(guó)有大行為例，2017年初，首套房按揭貸款利率基本上保持在9折，部分客戶能打8.5折。6月16日以后，首套房一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房上浮10%。8月18日起，首套房上浮5%-10%，二套房至少上浮15%。如今，首套房最低上浮10%，二套房上浮20%。房貸利率定價(jià)步步走高。

購(gòu)房者買房門檻不降反升

對(duì)于貸款投資房產(chǎn)的市民來(lái)說(shuō)，資金成本大幅提高，房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅能否覆蓋成本，還能獲得多大的投資回報(bào)空間，在搶房之前需要認(rèn)真算算賬。省城金融界的一位資深人士認(rèn)為，利率折扣是伴隨整個(gè)還款周期的，美國(guó)持續(xù)加息，國(guó)內(nèi)加息預(yù)期漸濃，一旦跟進(jìn)，上調(diào)基準(zhǔn)利率，對(duì)于房貸來(lái)說(shuō)無(wú)疑將是雪上加霜。

房貸逐步走高并非濟(jì)南特有，而是全國(guó)性的。鄭州從2018年開始，首套房的貸款利率普遍上浮1.2倍，個(gè)別銀行上浮1.3倍。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比上升21.75%。1月份，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)約束房?jī)r(jià)上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。但在此過(guò)程中，一些剛需和改善性購(gòu)房者的買房門檻其實(shí)不降反升。

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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