“3月31號開始實施第二次調(diào)控政策之后，整個四月份的成交量下降了一半。”中馳房產(chǎn)二手房事業(yè)部負(fù)責(zé)人于成軍告訴記者。

有同樣感覺的不僅僅只是于成軍，近期，隨著樓市調(diào)控政策效果的進(jìn)一步釋放，青島幾乎所有的中介公司從業(yè)人員都感受頗深。

從數(shù)字上看，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，4月份，青島二手房市場成交7889套，環(huán)比上月（11375套）減少3486套，環(huán)比下降30.65%；而進(jìn)入五月，成交量繼續(xù)下跌，五月第一個周，成交789套，環(huán)比上周下降51.6％，第二個周成交906套，雖然比上周略有上升，但同之前的周成交相比，依然下降明顯。

成交下降無疑是調(diào)控帶來的影響，近日，記者了解到，在數(shù)字下降的后背，主要包括以下三個方面主要因素。

市場進(jìn)入心理博弈期

成交雖然下降了，但是價格還是比較堅挺。記者在采訪中了解到，從目前來看，無論是剛需二手房，還是高端物業(yè)，價格都沒有出現(xiàn)下滑跡象。

一直以來，浮山后作為二手房剛性需求和改善型需求成交比較集中的區(qū)域，市場的變化在這一區(qū)域表現(xiàn)比較明顯。

“雖然帶看量和成交量都下降了至少三成，但是價格一直沒有變化。”浮山后區(qū)域某中介公司門店負(fù)責(zé)人告訴記者，對于賣方而言，同樣的房子，之前有人賣到一平方米兩萬元，我現(xiàn)在賣肯定也不能低于兩萬元；而對于買方而言，調(diào)控了，房價肯定會下降，跟原來調(diào)控前一樣的價格我不能接受。

不僅如此，長期以來負(fù)責(zé)沿海一線高端物業(yè)的某品牌中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，此次調(diào)控不僅限購、限貸，還限賣，對高端物業(yè)的影響也非常大。“很多客戶都感覺房子一定會降價，所以都選擇等等看。”該負(fù)責(zé)人表示，同普通購房者因調(diào)控導(dǎo)致的購買能力下降等因素相比，調(diào)控對高端物業(yè)購買者的心理影響更為明顯。“幾百萬元一套的房子，到年底可能會下降幾十萬甚至上百萬，半年多的時間，我為什么不等等呢？”該負(fù)責(zé)人告訴記者，這是很多高端物業(yè)購房者的心態(tài)，而同樣，之前四萬元一平方米的售價，現(xiàn)在賣房人不可能低于這個價格出售。

正是受買賣雙方兩種心態(tài)的影響，目前，二手房市場已經(jīng)進(jìn)入明顯的心理博弈期。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，任何市場的變化都是從成交量開始，成交下降到一定數(shù)量、持續(xù)一定時間后，價格才會開始發(fā)生變化，反之亦然。

入市客戶和房源均減少

成交量的下降、價格的堅挺，這些變化同當(dāng)前入市的客戶和房源均有下降也有一定關(guān)系。

從此次調(diào)控政策來看，限購、限貸對購房者提出了要求，而限賣則對賣房人提出了限制。于成軍告訴記者，受政策的影響，很多想買房子的客戶或者因為戶口原因，或者因為貸款情況，從而達(dá)不到購房條件而退出市場；而受政策規(guī)定房屋取得房產(chǎn)證后兩年內(nèi)不能上市交易的影響，市場中這一類房源大大減少，從而導(dǎo)致市場房屋保有量有所降低。

“許多賣房人因為類似房源減少，所以有些房子價格不僅沒有下降，反而還上漲了。”于成軍說，由于現(xiàn)在政策規(guī)定是取得房產(chǎn)證兩年內(nèi)的房子不能上市交易，所以不僅許多剛?cè)〉姆慨a(chǎn)證的次新房沒法上市交易，而且很多建成年代比較早的二手房，因為是兩年內(nèi)交易的房產(chǎn)，所以也無法上市交易。而之前市場上交易的這類房源特別多，此次政策出臺后，導(dǎo)致掛牌的房源數(shù)量明顯下降。

供需量均減少，市場成交自然會出現(xiàn)下降。

銀行貸款收緊是主要因素

除了上述兩個原因外，銀行按揭貸款收緊是導(dǎo)致二手房市場成交下降的最主要因素。

據(jù)介紹，目前大部分銀行不僅取消原來的利率優(yōu)惠折扣，而且許多銀行已經(jīng)停止放貸。于成軍告訴記者，從五月份開始，很多銀行雖然跟購房者的貸款按揭合同照舊簽訂，但是何時放款卻沒有明確時間，這導(dǎo)致了很多購房者和買房人都對購房貸款心懷猶豫。

于成軍告訴記者，以他們目前的一個交易為例，和銀行已經(jīng)簽訂按揭合同的客戶，過完戶后卻接到銀行通知，原來合同上的九折優(yōu)惠利率現(xiàn)在無法執(zhí)行，客戶或者簽訂補(bǔ)充協(xié)會，同意采用利率上浮２０％的規(guī)定，否則只能等待總行出臺相關(guān)政策才能放款。按照銀行這一說法，買賣雙方要想按時放款完成交易，只能接受利率上浮的補(bǔ)充規(guī)定，但是對購房者而言，利率上升兩成并不是個小數(shù)目，所以也很難接受。

據(jù)介紹，目前，二手房市場上，無論是普通住宅，還是高端物業(yè)，幾乎九成以上的購房者都需要貸款買房，“之前銀行利率很低，客戶通過貸款可以買兩套的，現(xiàn)在如果不能貸款，只能買一套，所以很多客戶選擇等等看。”太平洋房屋相關(guān)負(fù)責(zé)人唐超告訴記者。

由此可見，錢袋子收緊，已經(jīng)成為遏制二手房市場交易的最重要因素。

文/圖 鞠培霞

[責(zé)任編輯：楊凡、劉向陽]

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