是蔬菜大棚，還是居住用房？是鄉(xiāng)村旅游的生態(tài)農(nóng)莊，還是封閉的私人社區(qū)？近日，記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，德州市齊河縣表白寺鎮(zhèn)一“新型農(nóng)業(yè)項目”紫薇莊園，14.3萬元可承租400平米的蔬菜大棚及院落28年，銷售人員表示里面可建房可裝修。

樣板……大棚

生態(tài)莊園搞推銷，市民以為是賣房

近日，濟(jì)南47歲的王龍（化名）收到一條“賣房”的廣告短信，內(nèi)容聲稱：“濟(jì)南首家特色主題式生態(tài)莊園，獨(dú)門獨(dú)院，開盤特價14.3萬/套起，交通便利，30分鐘直達(dá)濟(jì)南市區(qū)，天然氣入戶……”

便宜的價格，便利的區(qū)位優(yōu)勢，度假莊園的噱頭，一下子吸引了王龍的目光。于是，王龍按照廣告短信中的提示，給這座“生態(tài)莊園”的銷售方打了電話。這一問，王龍確實有點意外。銷售人員告訴他，項目地不在濟(jì)南，而是在齊河縣表白寺鎮(zhèn)，項目名稱是“紫薇莊園”，14.3萬元是承包28年的價格。

放下電話后，王龍對這座推銷房子的生態(tài)莊園起了疑心：這樣合法嗎？

4月28日，在接到讀者反映的問題后，記者來到齊河縣表白寺鎮(zhèn)。紫薇莊園項目在濟(jì)南黃河北的不遠(yuǎn)處，過了建邦黃河大橋，開車約20分鐘就到了。在表白寺鎮(zhèn)北首，記者看到了正在建設(shè)中的紫薇莊園，目前這里除了項目接待中心和十幾座已經(jīng)建好的小院外，大部分還是空地，施工人員正在工地上忙碌著。

見有訪客，一位工作人員一邊介紹項目情況，一邊領(lǐng)著記者參觀“樣板莊園”。推開小院的大門，青石鋪路，院子里、大棚里被劃分成小塊菜地，里面種滿了菜，到處洋溢著田園風(fēng)情。

據(jù)工作人員介紹，樣板小院由大棚、配房和平地構(gòu)成，每處院落是400平方米，配房與大棚之間有門相連，大棚前面最低點1.8米，最高點4米，大棚的面積在200平方米左右，里面種著香蔥、芹菜、茄子等蔬菜作物。

大棚能重新改建，可“自由設(shè)計”

大棚配房也是裝修好的，有的被裝成了臥室，有的被裝成了茶室，但面積都不大，也就二十平方米左右。當(dāng)記者提出這么小的房子“不夠住”之后，工作人員表示，“院子交付時是毛坯房，陽光棚需要您后期重新改建，要不然配房太小了，您也不夠住。”

關(guān)于“購買”協(xié)議與裝修，工作人員表示，交款后業(yè)主與園區(qū)簽的承租協(xié)議，“28年到期后，您有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，交點土地使用費(fèi)就行。把這些錢平均到每天，一天也就13元錢左右。”

“這都是之前業(yè)主家裝的，特別漂亮。”在參觀樣板間的過程中，工作人員拿出一本畫冊，里面大多是在大棚內(nèi)進(jìn)行改裝的設(shè)計圖樣，有的在大棚內(nèi)加裝了會客室，有的改建了臥室，裝潢十分精致。

當(dāng)記者疑惑大棚里還能“這么建”時，工作人員解釋說：“您看這不是都在（陽光棚）里面建的房嗎？”

“大棚里可以鋪上木地板嗎？”面對記者的問題，工作人員表示，業(yè)主可自由設(shè)計，不會限制，“怎么裝修隨您自己，有的業(yè)主家裝得跟個小花園似的，特別漂亮，您可以想方案，我們還有專門的設(shè)計師。”

銷售人員直言，對象主要針對濟(jì)南市區(qū)。“買這種小院，許多是老年人長期在這里居住，年輕人周末來度假，也有一部分是買來投資。”銷售人員指著院子里的平地建議，院子弄個涼亭和葡萄架，再種些花花草草，絕對的“田園范兒”。

在接待中心，記者了解到，紫薇莊園項目占地350畝，計劃建設(shè)生態(tài)種植大棚460個，2017年8月開工建設(shè)，預(yù)計2018年10月份全部建成運(yùn)營。

“外人不能隨便進(jìn)，小區(qū)是封閉式的”

在紫薇莊園的項目沙盤上，絕大多數(shù)都是向外承包的院落，在宣傳單頁上，稱之為“生態(tài)種植大棚”，并“可供承包種植采摘使用”。

據(jù)工作人員介紹，根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)以三個特色主題劃分，并且根據(jù)位置的不同，租給個人的價格也不盡相同。同時在接待大廳內(nèi)，一則漲價通知格外醒目，上面寫著：“園區(qū)自2018年4月22日起，對所有承包大棚每戶承租價提升5000元。特此通知！”

關(guān)于園區(qū)的物業(yè)，工作人員介紹，每戶每年一千元，配備保安保潔，24小時監(jiān)控，“外人不能隨便進(jìn)來，一個封閉式的小區(qū)。”工作人員還不斷提醒，有人住了，園區(qū)配套也搞好了，價格肯定比現(xiàn)在高。

為打消看房者的疑慮，工作人員拿出幾份文件，但告訴閱覽者“只能現(xiàn)場看、不能拍照”。記者在一份《齊河縣設(shè)施農(nóng)用地用地審批表》上看到，用地單位是“齊河縣濟(jì)北紫薇農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司”，相關(guān)部門一連串審批下來，一頁紙上蓋了五六個公章。

文件中載明，土地承包年限是30年，至2047年。工作人員強(qiáng)調(diào)，這都是正規(guī)的審批手續(xù)，而且是鎮(zhèn)里的重點項目，現(xiàn)在政策鼓勵鄉(xiāng)村旅游，項目方將村里的地承包下來，然后搞“田園綜合體”，現(xiàn)在村里好多人都在莊園里干活。

開發(fā)者承包設(shè)施農(nóng)用地，再把土地上的大棚外租給個人，個人在大棚內(nèi)可以種菜，也可根據(jù)喜好設(shè)計裝修，這滿足了很多城里人對田園生活的向往。但有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這一模式問題的關(guān)鍵在于，拿到正規(guī)手續(xù)后，如此開發(fā)已經(jīng)超出了設(shè)施農(nóng)用地“農(nóng)地農(nóng)用”的范圍。

“大棚房”在北京被封殺

“大棚房”，顧名思義就是大棚里的房子。一般而言，大棚是種植蔬菜或果品的地方，但一些項目打著建設(shè)“陽光大棚”的幌子，違規(guī)在大棚內(nèi)增加了居住功能，故意改變了設(shè)施農(nóng)用地的性質(zhì)。與普通違建不同，“大棚房”較為隱蔽，因為大棚表面有一層覆膜，在覆膜之下進(jìn)行硬化耕地、搭建房屋，不易被發(fā)現(xiàn)。

2017年8月，北京就掀起了一場針對“大棚房”的拆違風(fēng)暴，要求堅決依法嚴(yán)厲打擊違法建設(shè)“大棚房”的行為。

記者注意到，北京地區(qū)所涉及的“大棚房”類型與齊河紫薇莊園推出的“私人修養(yǎng)莊園”極為相似，也由大棚、配房、院子組合而成，面積也相差無幾。北京延慶曾有一“大棚房”項目，恰巧也叫“紫薇莊園”，后被當(dāng)?shù)貒翀?zhí)法部門拆除整改，并修復(fù)了耕地。

“存在棚內(nèi)硬化超標(biāo)、大棚用于居住生活、非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、存儲非農(nóng)物資等情況。”北京昌平某鎮(zhèn)清理整治違規(guī)農(nóng)業(yè)設(shè)施時，指出“大棚房”存在的問題。

對于“大棚房”，曾有媒體一針見血地指出，大棚稍加裝修，添置全家用電器，搖身一變就是“帶花園的現(xiàn)代三居室”。

是農(nóng)業(yè)項目還是私人莊園？

近年來，設(shè)施農(nóng)業(yè)成為農(nóng)村發(fā)展新舊動能轉(zhuǎn)換的重要抓手，也是農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的內(nèi)容之一。但是在設(shè)施農(nóng)用地利用方面出現(xiàn)一些新情況、新問題，甚至一些開發(fā)商在設(shè)施農(nóng)用地上違法開展“非農(nóng)化”項目。

2017年底，國家相關(guān)部委發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》，改進(jìn)設(shè)施農(nóng)用地監(jiān)督管理，特別提出要防止設(shè)施農(nóng)用地“非農(nóng)化”。據(jù)了解，根據(jù)我國土地分類劃分，設(shè)施農(nóng)用地與耕地均屬于農(nóng)用地，對設(shè)施農(nóng)用地的使用有著明確規(guī)定。

在2014年《國土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號）中，明確提出，“以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂”必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理。

在齊河縣政府網(wǎng)站上，記者查詢到兩則與紫薇莊園有關(guān)的信息，均顯示，紫薇莊園被看作表白寺鎮(zhèn)結(jié)合鄉(xiāng)村旅游重點打造的“新型農(nóng)業(yè)項目”，并以綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)放心菜為主題，依托承包合作、統(tǒng)一管理配送的經(jīng)營模式，集生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光、科普教育、少兒農(nóng)耕體驗為一體。

面對紫薇莊園的營銷，有市民質(zhì)疑：“如果個人將小院租了下來，在莊園內(nèi)這就是一塊私屬區(qū)域，如果四百多個小院都被對外承租出去，這就是個私人化的小區(qū)，那談何大眾化的鄉(xiāng)村旅游呢？”

齊魯晚報·齊魯壹點記者 許建立

[責(zé)任編輯：楊凡、楊婷婷]

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