原標(biāo)題：超級(jí)房探｜濟(jì)南西城改善樓盤(pán)“同臺(tái)競(jìng)技”，銷(xiāo)售分化明顯

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

原標(biāo)題：超級(jí)房探｜濟(jì)南西城改善樓盤(pán)“同臺(tái)競(jìng)技”，銷(xiāo)售分化明顯

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

記者 高茹 實(shí)習(xí)生 閆鑫慧

歷經(jīng)多年發(fā)展，目前濟(jì)南西部片區(qū)改善樓盤(pán)撐起主場(chǎng)。近日，記者走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)在售產(chǎn)品從之前剛需主導(dǎo)向改善過(guò)渡，整體市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，產(chǎn)品力各有千秋但銷(xiāo)售分化明顯，改善置業(yè)的邏輯并沒(méi)發(fā)生變化。

市場(chǎng)供應(yīng)由剛需向改善過(guò)渡

樓盤(pán)銷(xiāo)售分化明顯，有的賣(mài)到了準(zhǔn)現(xiàn)房

作為濟(jì)南西部核心置業(yè)區(qū)域，濟(jì)南西客站片區(qū)已開(kāi)發(fā)了十年之久，如今這里高樓林立，商業(yè)、醫(yī)療、交通及休閑配套日臻完善，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)也從之前剛需主導(dǎo)向改善轉(zhuǎn)變。目前濟(jì)南西客站附近在售樓盤(pán)包括龍湖御湖境、國(guó)融｜龍湖·熙宸原著、天風(fēng)錦都、臘山御園、中建錦繡首府、楊柳春風(fēng)、保利瑯悅等。

與濟(jì)南東部樓市相比，西客站周邊片區(qū)整體房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，高層、小高層以及洋房產(chǎn)品均價(jià)維持在12000-20000元/㎡之間，部分項(xiàng)目現(xiàn)房以及尾盤(pán)的促銷(xiāo)低至每平米10000元起步。新晉改善樓盤(pán)位置較為集中，但銷(xiāo)售情況卻是“冰火兩重天”。

龍湖御湖境售樓處購(gòu)房者在看房

2023年11月底，龍湖御湖境項(xiàng)目首開(kāi)，從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，目前項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)177套，這個(gè)去化速度放在當(dāng)下的濟(jì)南樓市，成績(jī)不錯(cuò)。此外，作為龍湖龍智造與槐蔭國(guó)資平臺(tái)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，國(guó)融｜龍湖·熙宸原著于2023年12月底開(kāi)盤(pán)，洋房、疊拼、別墅同時(shí)銷(xiāo)售，濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，目前網(wǎng)簽17套。

位于青島路以北的天風(fēng)錦都整體銷(xiāo)售要慢許多，該項(xiàng)目是濟(jì)南萬(wàn)融置業(yè)在西客站片區(qū)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，一期規(guī)劃11棟樓，534套房源，于2022年10月首開(kāi)A-1地塊。開(kāi)盤(pán)一年多來(lái)，從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)顯示網(wǎng)簽量155套，還有370多套房源待售。

置業(yè)顧問(wèn)表示，目前項(xiàng)目主體均已封頂，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。與其同期拿地的龍湖天越項(xiàng)目則在2023年三季度就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了890套房源的清盤(pán)?！疤祜L(fēng)錦都15000元/㎡的毛坯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并沒(méi)有很好地助力銷(xiāo)售。在同一地段里，改善客群還是把產(chǎn)品力排在了第一位。”談及天風(fēng)錦都賣(mài)到了準(zhǔn)現(xiàn)房，有業(yè)內(nèi)人士表示，相比較龍湖、中建等企業(yè)，萬(wàn)融置業(yè)在商務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面確實(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富，但在住宅產(chǎn)品方面市場(chǎng)認(rèn)知度不足。

改善需求不斷提升

產(chǎn)品力各有千秋

隨著住房市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代，改善客群在當(dāng)下對(duì)于“品質(zhì)居住”也提出了更高需求，高品質(zhì)、智能化、配套全、物業(yè)好的改善型住房成為購(gòu)房者的首選。因此各開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候，越來(lái)越多地專(zhuān)注于對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的提升。

為了吸引客群，龍湖御湖境在入市之初將整個(gè)項(xiàng)目格調(diào)整體拉高，吊足了購(gòu)房者胃口，實(shí)際成交情況也不錯(cuò)。為了滿足不同需求的購(gòu)房者，御湖境打造了114—226㎡多個(gè)面積段戶型，并在1400㎡的會(huì)所內(nèi)為業(yè)主配備了恒溫泳池、健身房、兒童樂(lè)園等設(shè)施，吸引了不少改善購(gòu)房者的目光。

相比較龍湖御湖境，與其一起拿地開(kāi)發(fā)的保利瑯悅算得上是純改善型樓盤(pán)，項(xiàng)目分三個(gè)地塊，其中兩個(gè)地塊位于經(jīng)十路以南，一個(gè)地塊位于經(jīng)十路以北，主要產(chǎn)品以6層洋房和16層小高為主。不同于龍湖的全線產(chǎn)品推售，保利瑯悅在2023年12月23日首開(kāi)，憑借“綠建三星”建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，均價(jià)超過(guò)21000元/㎡，主推143㎡和168㎡戶型產(chǎn)品。記者從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)顯示，目前其經(jīng)十路北C-2地塊網(wǎng)簽17套。

改善置業(yè)邏輯未變

看“里子”也要看“面子”

盡管西城這些改善樓盤(pán)產(chǎn)品以及配套資源都有重疊之處，但在區(qū)位以及城區(qū)面貌方面卻有較大差異。龍湖御湖境、天風(fēng)錦都更接近于濟(jì)南西站核心區(qū)域，業(yè)主可享城市配套資源相對(duì)齊全；緊鄰經(jīng)十路的龍湖熙宸原著，交通便利，臨近1號(hào)線地鐵，對(duì)于改善也有吸引力。

興濟(jì)河-段興東路周邊商街

作為老城區(qū)的高端改善項(xiàng)目，保利瑯悅介于和諧商圈與西客站商圈的中間位置，兩個(gè)片區(qū)的配套資源對(duì)于保利瑯悅輻射有限。記者沿著項(xiàng)目外興濟(jì)河一路走下來(lái)，沿街小商鋪、老社區(qū)人來(lái)人往，單行車(chē)道讓出行略顯擁擠，路邊電線桿電線散落矗立，相比較濟(jì)南西站區(qū)域，城市界面老舊，基礎(chǔ)設(shè)施老化明顯。

興濟(jì)河-段興西路河段現(xiàn)狀

“定位高端改善的項(xiàng)目，除了自身產(chǎn)品，外在環(huán)境因素也很重要?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，老城區(qū)地塊出讓十分難得，這也決定了保利瑯悅的產(chǎn)品定位，但城市界面老舊、環(huán)境混雜，與樓盤(pán)高端定位很難契合。“對(duì)于改善客群來(lái)講，具備高城市價(jià)值的房產(chǎn)，品質(zhì)與宜居這兩大要素都是不可或缺的，這個(gè)買(mǎi)房邏輯是沒(méi)有變化的，目前保利瑯悅項(xiàng)目周邊并沒(méi)有新規(guī)劃發(fā)布，想要改變周邊的老破環(huán)境，還尚需時(shí)日?！?

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