原標(biāo)題：青島樓市：片區(qū)“黑馬”隱現(xiàn)樓市“上新”季

來源：青島日報

原標(biāo)題：青島樓市：片區(qū)“黑馬”隱現(xiàn)樓市“上新”季

來源：青島日報

降息的“靴子”剛剛落地，青島2024年第一批次住宅用地擬出讓地塊詳細(xì)清單便接踵而至。2月26日，青島2024年第一批次住宅用地擬出讓地塊詳細(xì)清單發(fā)布。去年的樓市熱點被張村河、世園片區(qū)等熱門片區(qū)輪番占據(jù)，根本原因在于供地多、樓盤多導(dǎo)致了話題多，成就了市區(qū)改善購房的信息流和人流高地。土地市場一直是房地產(chǎn)市場的基本盤，隨著城市更新和相關(guān)配套的推進，我們可以通過分析本次住宅用地出讓清單看出未來一兩年新房市場供應(yīng)情況，進而尋找到新的片區(qū)“黑馬”。

海信中海布局閆家山片區(qū)

此次共出讓地塊13宗，占地面積約58．43萬平方米，總建筑面積約110．41萬平方米，擬出讓時間段跨度為2月26日至5月27日。對比去年一批次供地數(shù)量，雖然在總數(shù)上僅少了一宗，但總建筑面積卻多了近10萬平方米。另外，此次計劃出讓的13宗地塊，主要分布在市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)、西海岸新區(qū)。而曾經(jīng)的土拍熱門區(qū)域嶗山區(qū)、即墨區(qū)以及高新區(qū)等，今年一批次暫無地塊供應(yīng)。

目前，青島新房供應(yīng)比較集中的區(qū)域，如市北區(qū)閆家山片區(qū)、李滄區(qū)東部、城陽區(qū)白云山片區(qū)等，與此次出讓地塊所處區(qū)域重合度較高，或?qū)⒊蔀槲磥硪恢羶赡晷路抗?yīng)的主力。

前兩年，浮山后、新都心都是市北區(qū)熱點板塊，這兩個板塊配套成熟，但供地高峰已過，目前在市場上的熱度較之前有所減弱。根據(jù)目前市場供應(yīng)情況，位于市北區(qū)閆家山片區(qū)的雁山科技生態(tài)城可能成為市北區(qū)新的熱門板塊。

據(jù)了解，雁山科技生態(tài)城是青島市“城市更新與三年攻堅行動”核心版圖之一。根據(jù)今年的市北區(qū)政府工作報告，總投資近380億元的雁山科技生態(tài)城規(guī)劃出爐，今年市北區(qū)將高水準(zhǔn)啟動雁山科技生態(tài)城建設(shè)。按照規(guī)劃，雁山科技生態(tài)城總占地面積約195公頃，西至四流南路、東至重慶南路、南至鄭州路及商水路、北至李村河，將以鄭州路兩側(cè)改造更新為契機，以青島科技大學(xué)為產(chǎn)學(xué)研策源中心，聯(lián)動片區(qū)內(nèi)橡膠谷、國家大學(xué)科技園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，疊加兩河（李村河和張村河）流域綜合整治提升機遇，區(qū)域整體煥新，著力打造集科創(chuàng)、人居、教育、產(chǎn)業(yè)于一體的新城。

規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)與住宅并存，加上地鐵等配套的加持，這里面的價值邏輯似乎散發(fā)出張村河的“味道”，未來該板塊的發(fā)展值得期待。周邊在售新盤主要有海信悅瀾山、中海寰宇時代云境等，價格約在22000－25000元／平方米。本次住宅用地擬出讓地塊詳細(xì)清單中市北區(qū)亮相4宗地塊，有2宗地塊就位于青島雁山科技生態(tài)城及周邊區(qū)域。

除了閆家山片區(qū)，作為城陽中心區(qū)域的自然延伸，白云山片區(qū)憑借豐富的山湖資源、教育資源等，在青島樓市異軍突起。白云山片區(qū)吸引了大量城陽中心區(qū)外溢的改善人群，以及來自市北區(qū)、嶗山區(qū)等區(qū)域改善人群，成為置業(yè)熱土，片區(qū)樓市成交十分活躍。本次城陽區(qū)上架的2宗地塊中，1宗位于白云山片區(qū)，占地5．55萬平方米，規(guī)劃建面8．88萬平方米。目前，白云山片區(qū)在售的主要樓盤有和達和園、青特濱湖國際、北岸青特濱湖觀瀾、金鼎云臺府、中巍白云山居等，區(qū)域均價在15000－18000元／平方米，可滿足剛需以及改善置業(yè)者的需求。

本次土地披露沒有張村河地塊的信息，但東李在去年第三批次釋放大量土地資源之后，今年又帶來了4宗地塊。這4塊地占地面積10．3萬平方米，總建筑面積20．52萬平方米。目前東李十余個樓盤在售待售，新盤扎堆亮相，全面覆蓋剛改、高端改善等多樣客群，可以預(yù)見該區(qū)域?qū)⒃俣扔瓉砉?yīng)高峰期。

“小陽春”值得期待

土地市場“上新”為樓市“小陽春”注入了活力，也帶來了期盼。樓市能否如期迎來“小陽春”行情？部分從業(yè)人員持樂觀態(tài)度。據(jù)“貝殼找房”提供的數(shù)據(jù)，2024年春節(jié)期間，“貝殼找房”青島站合作品牌經(jīng)紀(jì)人帶客戶看新房次數(shù)達到近3年同周期內(nèi)最高。一家品牌二手房中介門店負(fù)責(zé)人表示，進入3月份后，隨著工作生活回歸正常節(jié)奏，購房者更加關(guān)注樓市的動態(tài)。此外還有一組相對“另類”的數(shù)據(jù)可以參考：某地產(chǎn)資訊類視頻博主發(fā)視頻稱，進入3月份以后，最近后臺向他咨詢買房的粉絲人數(shù)明顯增多。

當(dāng)下樓市愈發(fā)理性，本報樓市觀察員認(rèn)為，樓市小陽春伴隨市場價值回歸不再喧囂，但是熱度肯定是有的。所謂的“金三銀四”，這是多少年形成的慣例，不管市場處于什么位置，它都會出現(xiàn)一波行情。同去年相比，雖然從結(jié)果上看，今年小陽春的“含金量”注定會有所下降，但對房企來說這一黃金檔期仍然是兵家必爭之地。曾經(jīng)的樓市“小陽春”被寄予“金三銀四”的期望，如今市場的多變決定了房企需要不斷地調(diào)整自己的節(jié)奏。就價格而言，購房者要綜合開發(fā)商實力、區(qū)域內(nèi)供需比、開發(fā)商拿地情況去判斷。不論是從產(chǎn)品打磨上還是從價格釋放上，這個“小陽春”都非常值得期待。

呂蕾

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