原標題：山東擬出新規(guī)破解“辦證難” 以居住為目的購房消費者“住權(quán)優(yōu)先”

來源：舜網(wǎng)

原標題：山東擬出新規(guī)破解“辦證難” 以居住為目的購房消費者“住權(quán)優(yōu)先”

來源：舜網(wǎng)

不動產(chǎn)登記牽涉千家萬戶。由山東省自然資源廳會同省發(fā)展改革、公安、住建等11個有關(guān)職能部門聯(lián)合起草的《關(guān)于健全防范土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題長效機制的意見》已進入意見征求期尾聲?！兑庖姟芬淮罅咙c是強調(diào)了“住權(quán)優(yōu)先”的司法準則，以居住為目的購買房屋的商品房消費者具有“超級優(yōu)先性”。

為防止陷入“整治-反彈-再整治”的怪圈，11部門梳理建設(shè)項目規(guī)劃、用地、建設(shè)、預(yù)售、驗收、交房、辦證、抵押、查封等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從完善建設(shè)項目全鏈條約束機制著手，完善14個方面的制約措施，填補歷史遺留問題產(chǎn)生漏洞，實現(xiàn)新建城鎮(zhèn)住宅項目全生命周期閉環(huán)監(jiān)管。

《意見》從核定規(guī)劃條件、土地供應(yīng)、核發(fā)規(guī)劃許可、實施“交地即辦證”四個方面明確約束措施，杜絕擅自改變土地用途、超規(guī)劃建設(shè)、改變?nèi)莘e率、違法占地等問題。嚴格實施土地招拍掛制度，住宅、商業(yè)等不同用途土地混合出讓的，應(yīng)依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃確定主導(dǎo)土地用途、空間布局及比例，依法依規(guī)合理確定土地使用年限，按不同用途分項評估后確定出讓底價。建設(shè)單位簽訂土地出讓合同并依法繳清土地出讓金后，可憑土地出讓合同、繳清土地出讓金憑證、契稅完稅憑證、不動產(chǎn)地籍調(diào)查成果等，在土地交付時，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，實現(xiàn)“交地即辦證”。

《意見》明確工程施工、預(yù)售管理和資金監(jiān)管、辦理預(yù)告登記、開展竣工驗收、實現(xiàn)“竣工即辦證”方面的約束措施，杜絕不按要求施工和配建、挪用預(yù)售資金、“一房二賣”、房屋存在質(zhì)量安全隱患和消防隱患等問題。如房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，擬要求商品房買賣預(yù)售合同文本增加“交房即辦證”、“是否辦理新建商品房預(yù)告登記”相關(guān)約定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部直接存入監(jiān)管賬戶，實行房屋預(yù)售和資金監(jiān)管閉環(huán)管理。

近年來，山東在新建商品住宅中全面推行“先驗房后收房”制度，通過“業(yè)主開放日”等形式，組織購房人對房屋質(zhì)量進行查驗，有效提升人民群眾對住宅工程質(zhì)量的滿意度。《意見》明確了房屋交付標準，并將水電氣暖市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等影響使用功能的事項納入房屋交付的前置條件。買賣雙方憑房屋買賣合同、購房發(fā)票等申請轉(zhuǎn)移登記。對符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)同相關(guān)部門提供線上線下多種辦理方式實現(xiàn)“交房即辦證”。

值得一提的是，現(xiàn)實生活中，大部分家庭將畢生積蓄用于購房，此時購房者作為特定的利益主體，保護商品房消費者的優(yōu)先受償權(quán)，旨在彰顯社會公平正義。2023年4月，《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》提到，“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持”。《意見》中明確設(shè)定抵押范圍、查封范圍、依法依規(guī)追繳稅費三個方面約束措施，落實“住權(quán)優(yōu)先原則”，杜絕過度抵押、過度查封導(dǎo)致的群眾“辦證難”。

《意見》還提出實行聯(lián)合懲戒，將建設(shè)單位違法違規(guī)行為、合同義務(wù)履行等情況納入房地產(chǎn)市場監(jiān)管和誠信管理范圍，實現(xiàn)“一處失信，處處受限”，加強信用懲戒約束力度。

2023年6月，山東開展了房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證歷史遺留問題專項整治，著力解決因各類歷史遺留問題導(dǎo)致的“辦證難”。截至目前，按照“群眾無過錯即可辦證”的原則，省市縣三級合力推進房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證歷史遺留問題專項整治，惠及逾139萬戶群眾。

原標題：山東擬出新規(guī)破解“辦證難” 以居住為目的購房消費者“住權(quán)優(yōu)先”

作者：濟南報業(yè)全媒體記者　羅曉飛

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