原標題：解碼2024青島那些“口碑樓盤”

來源：青島日報

原標題：解碼2024青島那些“口碑樓盤”

來源：青島日報

行業(yè)觀察

2024年，青島樓市圓滿收官?？v觀全年，政策環(huán)境達到前所未有的寬松狀態(tài)，市場逐步展現(xiàn)出正面的回應，一批“好房子”殺出重圍，贏得購房者青睞。在2024青島全年房企銷售業(yè)績榜單中，本土房企強勢崛起，占據(jù)TOP10中的6個席位。其成交領先的原因是什么？讓我們一探究竟。

全年市場

先抑后揚成交逐步回穩(wěn)

2024年，對青島樓市而言，既是挑戰(zhàn)的匯聚，也是機遇的孕育，全年市場呈現(xiàn)先抑后揚走勢，成交逐步回穩(wěn)。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年青島商品房市場共計新增50854套、約704.33萬平方米。

具體來看，2024年初，受農(nóng)歷春節(jié)影響，青島樓市開局呈現(xiàn)低迷態(tài)勢；到3月，新房市場呈現(xiàn)漸進式復蘇走勢，經(jīng)過4月短暫下滑后，5月受新出臺政策刺激，新建住宅成交面積環(huán)比大幅上升，市場迅速回暖；6月，在“降價促銷”、政策效應以及大批房源集中網(wǎng)簽三重因素作用下，新房簽約量驟增。

進入下半年，新政頻出，點燃消費者購房熱情。9月中央明確“止跌回穩(wěn)”目標，10月以來，房地產(chǎn)新政密集出臺，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)積極變化。臨近年末，市場出現(xiàn)明顯翹尾，據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，12月青島市商品住宅累計成交7009套，成交面積達90.39萬平方米，環(huán)比上漲19.6%，熱門項目月均去化流速較樂觀，單月月均流速高達七八十套。

成交揭秘

本土房企打造板塊“紅盤”

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2024青島全年房企銷售業(yè)績排行榜前10位中，本土房企超過外來“大鱷”，占據(jù)6個席位，排行榜前10位房企合計簽約458億元，但排名間形成斷層，首個百億元房企誕生。

海信地產(chǎn)成為今年唯一成交破百億元的企業(yè)，簽約金額102.67億元，網(wǎng)簽面積49.17萬平方米。其中，海德山莊網(wǎng)簽12.67億元、海信君璽12.25億元、海信璟悅11.49億元、海信悅瀾山6.46億元、海信依云小鎮(zhèn)5.58億元、海信城5.2億元、海信鳳臺世家4.45億元、海信璞悅4.03億元。

中國金茂位居第二，網(wǎng)簽76.09億元，簽約面積第一，共計49.21萬平方米，業(yè)績額主要來自大云谷金茂府33.8億元、世園金茂府14.75億元、金茂中歐國際城13.28億元、金茂西海岸創(chuàng)新科技城6.63億元。

中海地產(chǎn)則排行第三，簽約45.36億元，主要合作的森林公園20.63億元、中海寰宇時代16.18億元、中海半山雲(yún)境14.16億元、中海林溪世家3.37億元。

據(jù)中海寰宇時代雲(yún)境項目負責人鄒珊介紹，雲(yún)境項目近兩個月月均流速接近80套，月均來訪也在800組以上，充分體現(xiàn)了項目目前的熱度。該項目之所以能夠在市場上吸引大批購房者，首先從交通上來講，距離勝利橋地鐵口不足200米，公交路線也多達10余條；教育上來講，緊鄰二實驗分校（啟潤學校），直線距離不足800米，今年已招生入學；配套上來講，萬科Mall、中心醫(yī)院僅一站距離，緊鄰網(wǎng)打卡紅地—紡織谷，備受年輕人推崇；項目后方李村河公園預計在明年也將開放，周邊利好不斷落地。

鄒珊介紹，品牌及產(chǎn)品兌現(xiàn)力的強勢呈現(xiàn)也是重要原因之一，前場景觀、會客中心、實景示范區(qū)、架空層及樣板間均完美呈現(xiàn)，目前項目一期已基本施工結束，從外立面也能看出中海的這個品質效果，公司也正在為提前交付做準備；二期也正緊密開展工程進度。加之近期政府不斷出臺的各項利好政策加持，同步臨近年底項目也推出最大誠意的優(yōu)惠政策，這些都大大增強了購房者的熱情和信心，促進成交持續(xù)向好。

青鐵芳華地項目作為東李板塊的“紅盤”，近2個月到訪均600余組，成交均超60套，是東李片區(qū)備受追捧和關注的樓盤之一。作為東李首個地鐵入戶住區(qū)，地鐵2號線二期漢川路站入戶，規(guī)劃地鐵站鏈接專屬歸家通道，是東李片區(qū)內(nèi)唯一實現(xiàn)全場域無風雨歸家的現(xiàn)代化改善住區(qū)。

“成交持續(xù)向好的原因，最重要的還是地段足夠優(yōu)秀。東李板塊作為近幾年青島改善區(qū)域的熱點板塊，從完善的商業(yè)配套到稀缺的自然資源再到便捷的交通基建，讓這里成為眾多改善居者首選的主城宜居勝地。而芳華地剛好在東李板塊的正席之處，自然受到市場的熱烈關注。而稀缺的地鐵入戶設計，基于這樣一個差異化的價值特點，對在主城奮斗的都市菁英群體來說，是他們最感興趣的?！鼻噼F芳華地項目營銷負責人賀軍蕊分析說。

熱門戶型

改善型三居室受青睞

在當前房地產(chǎn)市場中，區(qū)域間的分化趨勢日益明顯，一些熱門區(qū)域的樓盤展現(xiàn)出強勁的市場表現(xiàn)，強者愈強的現(xiàn)象愈發(fā)突出。數(shù)據(jù)專家反映，追求居住品質提升的購房者不僅關注地段和配套設施，隨著經(jīng)濟實力的增長，他們更傾向于選擇低密度、優(yōu)美園林景觀、精心戶型設計的產(chǎn)品。因此，高品質的改善型住宅在市場上占據(jù)了主導地位。

銳理數(shù)據(jù)顯示，在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144平方米的住宅面積段在當前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%。這一面積段主要涵蓋剛改和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

從中海雲(yún)境項目成交情況可以看出，傳統(tǒng)90平方米以下的套二戶型已基本退出剛需市場，100-120平方米套三是目前置業(yè)主力戶型。但對于剛需客群，更注重的還是總價，雖有利好加持，但對價格依舊敏感。除此之外，雲(yún)境項目置業(yè)顧問表示，購房者對于戶型本身的使用性及贈送也是極為關注，空間利用及創(chuàng)新、美好生活氛圍的營造成為打動客戶的關鍵點。

青鐵芳華地項目之所以能夠在市場奪得一席之地，還有一原因在于產(chǎn)品形態(tài)足夠稀缺。賀軍蕊在接受采訪時表示：“縱觀東李改善市場，140平方米以上戶型集中扎堆，而芳華地項目則是精研改善型三居產(chǎn)品，建面約100-120平方米極致寬境三居。以高得房率、高實用空間、高贈送面積的特點，填補東李市場改善三居的空白?！?/p>

據(jù)了解，中國鐵建·峯悅灣作為每周末日均到訪達到“80+”的熱門項目，去化最好的戶型為119平方米的三室兩廳小高層，其戶型為3室2廳2衛(wèi)布局，小高層的設計符合年輕人的置業(yè)需求，置業(yè)門檻相對較低，同時提供了較高的居住舒適度。項目的綠化率高達35%，容積率為2.90，這意味著小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋較多，居住環(huán)境宜人，同時建筑密度適中，不會顯得擁擠。

對于這一現(xiàn)象，卓易數(shù)據(jù)首席分析師王玟琳分析：“與新的房地產(chǎn)運行模型一樣，受到人口自然增長放緩、剛需提前完成購買以及被租賃市場分流的影響，市場的剛需端收縮，改善和置換類需求增長。當下，改善型產(chǎn)品作為市場支撐，越來越卷品質及產(chǎn)品的創(chuàng)新，改善型產(chǎn)品的增配明顯。而剛需產(chǎn)品以降低價格門檻為主，為控總價，主城區(qū)小戶型產(chǎn)品增多，毛坯也成為一個趨勢?！?

張欣然

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