原標題：“漂亮店”扎堆濟南緯四路

來源：齊魯晚報

原標題：“漂亮店”扎堆濟南緯四路

來源：齊魯晚報

在濟南商埠區,緯四路老街正悄然蛻變。曾經冷清的街道,如今特色店扎堆,引得年輕人尋蹤而來。這段僅180多米長的老街,無意間成為城市更新新模式下“自主更新”的生動注腳。

今年5月《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》提出建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式,“調動人民群眾參與城市更新積極性”“鼓勵產權所有人自主更新”如何落地?老商埠這條老街正展示出它的答案。

文/片 記者 王皇 濟南報道

老街來了新鳳凰

比著開“漂亮店”

“濟南經二路和經三路之間的緯四路,新開了很多‘漂亮店’,感覺是下一條要爆火的老街。”近期,緯四路一批上新的特色店被年輕人“挖寶”。這里曾經多是便餐店、小旅館,很少被人注意。而今,一批好吃、好玩、有趣的店鋪讓老街“活”了起來,引來了不少打卡的年輕人。

7月1日是個工作日,還是個雨天,記者探訪時,這條短街的部分店鋪上午10點左右開始來客,下午年輕客流增多,部分店上座率超過60%。

VILLA SHAKA咖啡店、柚子咖啡店等為老街新生帶來了最初的流量,古著店MEMORIAL、咖啡店CHINAYK、漢堡店等主動“扎堆”而來,十多家店各有特色,并非加盟連鎖店,都有各自的“主理人”,即便咖啡館有多家,也風格各異。

2022年搬來的柚子咖啡店包住了原先老服裝廠廠房的柱子,店內變得溫馨整潔。VILLA SHAKA咖啡店店址是泰康兒童食品廠的一部分老廠房,搬來之前這里還是個普通的家常菜館,二層被吊頂擋住,看起來像個平房。咖啡店的主理人揭開了吊頂,修繕了原有的房頂、房梁、墻體、綠色木質門、外墻等,裝修成工業復古風,主打咖啡加烘焙,吸引了眾多咖啡愛好者前來拍照打卡分享。“朋友推薦來的,我喜歡店里的老房頂,而且甜品好吃,服務非常好,下次還會再來。”店里一位正和朋友一同享受咖啡時光的大學畢業生說。

在這家店的斜對面,剛試營業2個月的Dou’s Coffee店,沿街設置的玻璃觀景位上,一早就有從濟陽趕來的年輕人,點餐后在店里拍照打卡。

靠近經二路口的CHINAYK咖啡店則以飛機主題為主打,店里使用真實飛機座椅模擬飛機艙,還配備了模擬飛機起落的大屏幕。古著店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔斷拆去,老房子露出了原本的寬敞。

重點更新項目帶動

抄底“漏網之魚”

為什么選擇在這條老街上修繕老房開店?算得通的經濟賬是關鍵,這里與經三路網紅打卡地融匯老商埠僅一路之隔,但租金相對處于洼地。記者采訪的多位主理人都對自己門店的租金滿意,多數看好未來發展,簽了長約。

在已在這條老街經營8年的阿布家的茶店主理人劉女士看來,從2021年出現濟南第一個愛心紅綠燈、2022年出現整面玫瑰花的網紅墻等打卡點后,老商埠開始成為網紅打卡地,人流量明顯增大。“大家逐漸發現這條靠近經三路的窄窄的老街,很適合慢下來漫步其中,老街的人也多了起來。”

柚子咖啡3年前以年租約6萬元租下60多平方米店鋪,面積是此前在鞭指巷經營時的三倍,年租金只多了2萬元。VILLA SHAKA主理人慕先生介紹,店鋪上下兩層有400平方米空間,年租金20多萬元。Dou’s Coffee主理人竇女士則透露,原本在山師東路要租下的店面年租金約20萬元,而這里面積更大,年租金能省下一半多。古著店MEMORIAL主理人賈女士表示,搬家前在中山公園對面一家店鋪的二樓經營,搬來后不僅有了一樓店面,面積增加了約40平方米,租金還便宜了。相比成熟商圈動輒數十萬元的年租金,這里為創業者預留了更新老房的成本空間。

沿街門頭房為何能成為價值洼地?背后是商埠區漸進式推進城市更新留下的增值空間。濟南商埠區是濟南1904年自主開埠第一片區,現存國家、省級文保單位30處,市級文保單位19處,歷史建筑85處。濟南將其中的“一園十二坊”區域作為商埠區重點推進保護更新的區域,《濟南市“一園十二坊”傳統風貌區保護規劃》去年獲批,為保護更新提供了依據。

在保護規劃編制的同時,濟南城市投資集團對該區域同步進行了產業策劃。力爭將濟南商埠區打造成“文商產旅居”深度融合的百年歷史風貌片區,重點在商埠區“一園十二坊”內,緯二路至小緯六路、經三路至經四路圍合而成的核心區域,打造“濟南1904”街區。

目前濟南城市投資集團已啟動商埠區城市更新一期項目,其中,正在推進的濟南賓館更新項目、中山公園更新項目是“濟南1904”街區的重要部分,就在老街西南。此外,在老街西北,萬紫巷更新項目也啟動了相關征收工作。這些重點更新項目以點狀鋪開,在修繕保護歷史建筑的同時進行精心商業策劃。今年部分項目完成更新,將為商埠區帶來流量,成為發展新引擎。

與這段緯四路南邊一路之隔的融匯老商埠,2017年開業,保留修繕了張采丞故居、寶隆樓等建筑,將8.5萬平方米的區域打造成商圈,逐步成為網紅打卡地,為片區引來流量。被這些重點項目“包圍”的緯四路沿街老門頭房成了“漏網之魚”,被看好老街發展潛力的創業人“撈起”。

“商埠區的范圍很大,我們更多是做好重點項目,帶動區域價值提升,也有社會上的投資人、個人看好商埠區的商業發展,找到房東,租下老房子更新后再開業。”濟南城市投資集團商埠區更新項目相關負責人介紹,城市更新投入大,產出周期長,僅靠政府或平臺公司推動不太現實,需要探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

除保護規劃和產業策劃外,“里子”煥新也為商業發展注入底氣。7月1日的大雨下得急,但老街基本沒有積水。這得益于2023年啟動的濟南市中心城區雨污合流管網改造和城市內澇治理工程,商埠區作為其中大明湖排水分區的一部分,主路已完成雨污合流管網改造,正在進行少量支路的收尾施工。

讓店鋪火起來

特色是老街活力密碼

城市更新項目前期投入高,后期運營回報周期長,在老街開起店鋪只是成功第一步,如何讓自己“撈到”的“漏網之魚”活起來,是每位主理人都要面臨的挑戰。

記者采訪發現,這些新店的主理人多是在各自領域深耕的年輕人,不少推崇長期主義,注重產品品質和消費體驗。整條街僅咖啡店就有5家,但客單價從十多元、三十多元到上百元不等,各有主打。“一個咖啡店做好咖啡,服務好100位老顧客,就能活下來。”在咖啡行業從業已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密碼。記者注意到,這家店在搬家前就已闖出名氣,有自己的忠粉。

“年輕人喜歡嘗試新鮮事物,比如咖啡、調酒等,咖啡店近兩年在濟南逐漸成勢,在老建筑里開咖啡店,也是希望把老濟南特色與年輕人喜歡的咖啡業態結合,做出有濟南特色的咖啡店來吸引顧客。建筑本身帶來了網紅氣質,但它是個載體,更重要的是把產品和服務做好。”慕先生說。

每個店鋪“各美其美”,逐步成為年輕人愛逛的街。“近兩年這條街上年輕人愛逛的店多了起來,有特色的店是不怕扎堆的,越多越有的逛,越能吸引打卡人一次次來。”慕先生說。“現在這里逐漸成了一條有的逛的街,但還只是各自經營,我認為我們這些店鋪應該形成一些合力,希望可以共同做一些運營策劃。”MEMORIAL店主理人賈女士說。

“推進城市更新的融資時,項目策劃和長期運營收益是重要的考量因素。懂運營有情懷的主理人參與到城市更新中,能夠共同提升片區價值。”濟南城市投資集團上述相關負責人坦言,在商業運營上,部分主理人獨具匠心,有優勢。“據我了解,他們很多開業前會做充分的市場調研,會到全國各地考察類似的店。”有業內人士認為,主理人在參與老街煥新時可能會面臨更大的競爭壓力,做出特色格外重要。

更新是一個長期的過程,但僅兩年時間,緯四路老街已從承接附近網紅項目的外溢客流,逐漸成為一條很好逛的“漂亮街”。對于未來的發展,店主們都充滿信心。

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