一葉知秋。

13日，章丘土地拍賣遇冷，四宗居住用地中，三宗底價(jià)或接近底價(jià)成交，一宗流拍。

流拍地塊位于章丘主城區(qū)內(nèi)，起拍價(jià)大約4167元/㎡，周邊住宅用地的樓面地價(jià)多數(shù)在5000元上下，最高的一度拍到了7325元/㎡。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，章丘的土地市場(chǎng)降溫并不意外，當(dāng)?shù)貥鞘幸呀?jīng)回歸理性，一房難搶的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，地價(jià)沒(méi)有理由繼續(xù)升溫。

那么，眼下炙手可熱的濟(jì)陽(yáng)前景可好?

去年山東大學(xué)建設(shè)章丘新校區(qū)的消息，一度帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。資料片 周青先 攝

4宗地兩塊底價(jià)一塊流拍

13日，章丘區(qū)19宗土地迎來(lái)一錘定音的日子，除了普通市民不太關(guān)注的7宗工業(yè)用地外，還有8宗商服用地以及4宗居住用地。讓人意外的是，濟(jì)南野生動(dòng)物園附近的兩宗居住用地全部底價(jià)成交，其中一塊容積率1.5的土地樓面地價(jià)3000元/㎡，去年這里的土地成交價(jià)超過(guò)3500元/㎡。龍山中學(xué)以西的一宗居住用地，容積率1.2，溢價(jià)不到4%，折合樓面地價(jià)1945元/㎡。最令人跌破眼鏡的是，章丘主城區(qū)繡水大街以西、魯宏大道以北的一宗居住用地，底價(jià)4167元/㎡，因無(wú)人出價(jià)而流拍。

記者注意到，這宗流拍的土地有瑕疵：掛牌文件顯示，該地按現(xiàn)狀出讓，地上建筑物及其他設(shè)施以及龍山街道辦事處駐地須競(jìng)得單位自行協(xié)調(diào)拆除。也就是說(shuō)，拆遷不到位，有點(diǎn)“尾巴”需要拿地房企來(lái)處理。

濟(jì)南一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“這應(yīng)該不是流拍的主要原因，之前周邊的土地成交價(jià)都在五六千元以上。”

去年最高地價(jià)一度破7000

記者大致梳理了一下，去年6月12日，附近的原賀套村地塊經(jīng)過(guò)321輪競(jìng)拍，被碧桂園摘得，樓面地價(jià)達(dá)到5312元/㎡。今年2月，雅居樂(lè)在雙山大街以東、鐵路貨場(chǎng)以南拍得的一宗居住用地，樓面地價(jià)超過(guò)6562元/㎡。去年11月，雙山北路以北、質(zhì)量檢測(cè)中心以東一宗容積率為1.6的地塊，拍出章丘最高價(jià)：樓面地價(jià)超7325元/㎡，當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)商濟(jì)南中康摘地，據(jù)傳將與融創(chuàng)、南益等房企合作開(kāi)發(fā)。

在過(guò)去近兩年的時(shí)間內(nèi)，章丘在撤市劃區(qū)、山東大學(xué)主校區(qū)搬遷、軌道交通規(guī)劃等利好消息的刺激下，房?jī)r(jià)一路上漲，漲幅一度超越濟(jì)南主城區(qū)。二手房市場(chǎng)率先升溫，房地產(chǎn)交易大廳人滿為患，甚至出現(xiàn)了黃牛黨。眾多開(kāi)發(fā)商看到了炙手可熱的市場(chǎng)，火速布局，不惜重金在章丘頻頻拿地，幾乎所有的一線開(kāi)發(fā)商都要擠進(jìn)來(lái)分一杯羹。拿不到地的房企尋求合作開(kāi)發(fā)，或者是干脆在資本市場(chǎng)收購(gòu)有土地資源的小開(kāi)發(fā)商。土地價(jià)格一路飆升，面粉很快貴過(guò)了面包，當(dāng)?shù)鼐用裨寡灶H多。

市區(qū)投資客幾乎絕跡

2017年4月19日，濟(jì)南出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將章丘納入限購(gòu)范圍之內(nèi)，和濟(jì)南主城區(qū)一視同仁。同時(shí)，章丘的土地供應(yīng)也在持續(xù)加大，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商很快感受到了來(lái)自一線市場(chǎng)的壓力。“樓面地價(jià)5000左右，房子賣到1萬(wàn)以上才能算出賬來(lái)。”章丘一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言，事實(shí)上，精裝房源現(xiàn)在單價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)元已經(jīng)相當(dāng)吃力。由于這個(gè)衛(wèi)星城市的人口數(shù)量和增量都很有限，商品房的自然需求并沒(méi)有那么大。另外，當(dāng)?shù)夭疬w以實(shí)物安置為主，房?jī)r(jià)漲得猛，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶并不多，不愿拿錢到市場(chǎng)上買商品房。

去年4月納入限購(gòu)之后，濟(jì)南市區(qū)來(lái)章丘投資的客戶幾乎絕跡，已經(jīng)買了的，一時(shí)也脫不了手。在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力后，二手房市場(chǎng)已經(jīng)大幅降溫，趨于穩(wěn)定。

高價(jià)拿地面臨低價(jià)賣房

與此同時(shí)，前期高價(jià)殺入章丘市場(chǎng)的房企，陸續(xù)進(jìn)入出貨期，又趕上金融去杠桿、嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的大背景，各大開(kāi)發(fā)商的資金流都不寬裕，趕緊賣房回流資金。“財(cái)務(wù)成本壓死人，如果不賣，一天損失一輛奧迪。”一家大型房企的負(fù)責(zé)人焦慮地說(shuō)，章丘待開(kāi)發(fā)的新房存量太大了，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，按已出讓的土地來(lái)算，章丘轄區(qū)可開(kāi)發(fā)大約五六百萬(wàn)平方米房子。如果按照過(guò)去幾年章丘正常的消化水平，每年的商品房銷量不到100萬(wàn)平方米，各大房企手里的土地得賣好幾年。如果大家都敞開(kāi)了賣，勢(shì)必互相壓價(jià)。

“資金上能撐住的，控制節(jié)奏，慢慢賣。手頭太緊的，沒(méi)辦法，只能以價(jià)換量。”上述這位負(fù)責(zé)人稱，章丘一家大型樓盤每周賣出一套房，有時(shí)一周零開(kāi)張。還有的樓盤干脆買房送車位。各種街頭拉訪、電話CALL客、渠道分銷等手段全部用上了，但效果也很有限。

這讓人想起了四年前的濟(jì)南西客站片區(qū)，大量樓盤近身肉搏，貼著成本線賣房，各種促銷賣房的路數(shù)，諸如到訪送大禮、帶看樓盤給錢、街頭截客……也讓濟(jì)南人開(kāi)了眼。好在章丘地界大，樓盤密度小，產(chǎn)品舒適度普遍比當(dāng)年的西客站高，但房子多、客源少是一樣無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

當(dāng)心濟(jì)陽(yáng)重蹈章丘覆轍

濟(jì)南房地產(chǎn)界一位資深人士分析認(rèn)為，章丘這次土地拍賣遇冷，其實(shí)也并不意外。

“與其說(shuō)遇冷，不如說(shuō)回歸理性。章丘作為一個(gè)衛(wèi)星城，土地價(jià)格漲得太離譜，原來(lái)樓面地價(jià)也就兩三千，這兩年快速刷新紀(jì)錄，以章丘的人口和規(guī)模，不足以支撐這么個(gè)漲法。原來(lái)的一房難搶是畸形的，供求失衡一定長(zhǎng)久不了。不過(guò)，前期狂熱搶地的開(kāi)發(fā)商，可能要面臨市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)換的風(fēng)險(xiǎn)，得做好過(guò)苦日子的準(zhǔn)備。”

需要注意的是濟(jì)陽(yáng)，在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)、跨河發(fā)展戰(zhàn)略等利好的刺激下，土地和房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，濟(jì)陽(yáng)目前也不在限購(gòu)范圍內(nèi)，和此前的章丘有點(diǎn)類似。

各大開(kāi)發(fā)商紛紛擠破頭要在濟(jì)陽(yáng)占據(jù)一席之地，在老城更新改造、新城規(guī)劃擴(kuò)張中，看好市場(chǎng)前景，不斷拿地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商如果繼續(xù)頭腦發(fā)熱，不惜重金砸地，很難保證不再重蹈章丘的覆轍，高位站崗。

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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