前兩天小編的同學(xué)打算入手公寓產(chǎn)品

發(fā)來微信咨詢

“現(xiàn)在公寓市場咋樣？”

“適不適合出手？”

“我是外地人，買的話合適嗎？”

........

還沒給她做個詳細(xì)的解答

一個不經(jīng)意，政府發(fā)布了一項政策

？？？

？？？

？？？

到底是啥子情況？

這是要廢止什么規(guī)定？

讓我們來看一下被廢止的原文件先~

實在不想看的，看不懂的

我來給大家畫個重點 禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計所謂“商務(wù)公寓”房屋類型

難道這就意味著，以后不會再有公寓產(chǎn)品了？？

據(jù)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心特約評論員許珊介紹， 政策出臺的背景主要是近幾年濟(jì)南公寓市場發(fā)展較快，項目品質(zhì)和管理參差不齊，許多商務(wù)公寓被當(dāng)做小戶型住宅銷售和使用，對商業(yè)項目的商務(wù)氛圍和商業(yè)環(huán)境造成了一定的影響， 原通知廢止后的商辦類項目，開發(fā)企業(yè)對項目的規(guī)劃設(shè)計要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，不再設(shè)計“商務(wù)公寓”這種產(chǎn)品，但具體的執(zhí)行細(xì)則目前尚未出臺。

雖然目前具體細(xì)則尚未明確

但大家還是有必要對

當(dāng)前公寓市場來個深入了解

做了辣么多期住宅的話題

今天就來探討一下【公寓】吧

專家說

今日專家

許 珊

山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心特約評論員

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關(guān)于市場

2016年以來，濟(jì)南商務(wù)公寓市場進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張和快速發(fā)展階段，之前供應(yīng)的商業(yè)商服用地開始大規(guī)模的推出市場，年度供應(yīng)量相當(dāng)于之前的三倍。在調(diào)控政策的影響下，住宅類的投資投機(jī)需求被抑制、投資信心不足，大量的需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而商務(wù)公寓產(chǎn)品作為“小戶型、低總價”的代表，無疑更受到投資者的認(rèn)可，成交量也開始大幅增加，2017年的商務(wù)公寓成交量達(dá)到了110.2萬㎡，較之前翻了兩番。2018年，商務(wù)公寓市場均價達(dá)到歷史最高，同比上漲9.6%。

從區(qū)域分布來看，濟(jì)南公寓存在區(qū)域供求不均衡的情況：

歷下區(qū)是公寓供應(yīng)和成交的主力區(qū)域， 能夠占到全市總量的30% 左右，成交價格也比全市公寓的成交均價高出30% 左右。 這也與歷下區(qū)是濟(jì)南市傳統(tǒng)的、發(fā)展成熟的商務(wù)區(qū)有關(guān)系，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，交通通達(dá)性高，配套齊全能級也比較高。未來歷下區(qū)的CBD區(qū)域還會有不少大型開發(fā)企業(yè)、比較優(yōu)質(zhì)的公寓項目入市。

槐蔭區(qū)和歷城區(qū)的公寓市場規(guī)模增速較快，尤其是槐蔭區(qū)的西客站區(qū)域和歷城區(qū)唐冶、工業(yè)北和未來的新東站、雪山片區(qū)。 但這兩個區(qū)域目前用于供大于求的趨勢比較明顯，公寓成交的基礎(chǔ)和支撐不足。

從供應(yīng)端來看，商辦用地逐步入市造成的階段性供應(yīng)過量是其中一個原因，但更重要的是這兩個區(qū)域目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局以及區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍還不能對公寓市場的快速發(fā)展形成有效支撐。此外，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)企業(yè)缺乏對于公寓項目運營的投入和引導(dǎo)，公寓經(jīng)營和租賃模式單一、租賃市場不規(guī)范等也是造成這兩個區(qū)域公寓供求比失衡且市場魚龍混雜的一個重要原因。

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關(guān)于未來

未來公寓市場會怎樣，價格的走勢如何？

濟(jì)南市自2012年左右，有大量的商辦用地出讓，公寓市場開始起步并發(fā)展，但總體來看，供應(yīng)量和成交量的規(guī)模普遍較小，價格也比較平穩(wěn)。

2016年以來，濟(jì)南公寓市場進(jìn)入了規(guī)模快速擴(kuò)張的階段，年均成交量較之前翻了2-3倍，價格也有呈上行趨勢，尤其是奧體、西客站和CBD片區(qū)，成為公寓產(chǎn)品比較集中的區(qū)域。

未來像唐冶、新東站等區(qū)域也會有比較多的商辦項目入市，屆時市場競爭會日趨激烈，也不排除有價格戰(zhàn)的可能，因此未來公寓的成交價格不會有明顯的波動或大幅上行。

奧體片區(qū)公寓規(guī)劃圖

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關(guān)于建議

通常我們所說的商務(wù)公寓屬于商辦類產(chǎn)品，與住宅最大的區(qū)別就是不限購不限貸，因此受政策，尤其是限購政策的影響較小，而且通常住宅產(chǎn)品的調(diào)控期，會是公寓發(fā)展的一個重要節(jié)點和契機(jī)。 今年下半年和明年上半年很多企業(yè)面臨業(yè)績和回款壓力，開發(fā)企業(yè)會通過增加精裝、分期付首付等政策和促銷來提高產(chǎn)品的附加值和性價比，價格下調(diào)的幅度比較大，從購房者角度來說，是一個可以出手的時間點。

公寓的面積小、總價低是吸引購房者的重要特征。此外，雖然公寓產(chǎn)品的貸款利率目前是上浮40%左右，但自2015年基準(zhǔn)利率下降以來，投資成本較前幾年相比還是可以接受的。而且從優(yōu)良資產(chǎn)的持有和升級角度來說，購買品質(zhì)較高， 投資收益較好的公寓也不失為一個適合中小投資者的投資渠道。

萬科大都會公寓產(chǎn)品

針對不同需求的購房者，有哪些入手建議呢？ 主要購買群體大概可以分為以下幾類：

投資者：

對投資群體來講，購買公寓的目的不是自住而在于預(yù)期的投資回報，因此在進(jìn)行選擇的時候需對所購企業(yè)和項目的品牌、產(chǎn)品、區(qū)位，周邊的租金情況、交通配套、商務(wù)氛圍和環(huán)境以及未來的政策風(fēng)險、交易過程中可能產(chǎn)生的稅費等成本有足夠的了解和關(guān)注，要算清楚自己的投資收益帳，能不能實現(xiàn)以租抵貸。對此類群體來說，市中心、成熟的商務(wù)區(qū)或CBD等未來規(guī)劃的商務(wù)辦公集聚區(qū)域是比較好的選擇。

自用群體：自用群體又分為自住和自己用作辦公或工作室

公寓因為面積小、總價低，購買成本相比住宅來說比較小，通常受到初入職場、外地留濟(jì)的畢業(yè)生、新婚無孩的年輕群體以及幫助子女照看孩子的外地老年群體所青睞，作為小戶型住宅、過渡性住房和分巢居住的功能比較明顯。

另外一類就是中小企業(yè)尤其是初創(chuàng)的公司作為辦公室和工作室使用。自住和自用的購房者更多可以關(guān)注并考察所購項目的產(chǎn)品、戶型、價格、通勤距離以及周邊的交通和生活配套等，比如LOFT公寓通過上下兩層的空間分離可以實現(xiàn)功能和空間的擴(kuò)展，對于很多創(chuàng)客和小公司來說，是可以優(yōu)先考慮的。

當(dāng)前有哪些值得 推薦 的公寓產(chǎn)品？

目前在售公寓項目比較多，規(guī)模比較大，開發(fā)企業(yè)品質(zhì)比較高的區(qū)域主要還是集中在東部的CBD和唐冶區(qū)域，未來可能在漢峪、新東站和雪山片區(qū)也會有不少的公寓項目入市。對于購買公寓的購房者有這樣18個字的建議， 即：買區(qū)域、買產(chǎn)品、買品牌，用杠桿，比收益、重運營。

簡單解釋一下也就是說，建議買商業(yè)發(fā)展成熟、商務(wù)氛圍濃厚或者政府規(guī)劃和打造的商務(wù)區(qū)，買大型企業(yè)、品牌企業(yè)的產(chǎn)品、買功能性、增值性和稀缺的產(chǎn)品。在購買前和理財產(chǎn)品的收益對比、和區(qū)域內(nèi)其他投資產(chǎn)品的收益對比 ，利用杠桿，合理負(fù)債，同時有條件的話也要嘗試轉(zhuǎn)變思維，從單純的資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向資產(chǎn)的多角度運營 ，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

小編說

看了新發(fā)布的政策，難道公寓產(chǎn)品要唱“絕版”？如果真的是這樣，未來的公寓可就變成稀缺產(chǎn)品了，這難免又要引起一陣“熱銷”。越到這種時候，大家才更要擦亮眼，首先不要被開發(fā)商、置業(yè)顧問的說辭沖昏了頭，即使未來不再推出公寓產(chǎn)品，也不能草率入手，選好區(qū)域、配套，考量未來發(fā)展，記得選擇可信賴的大型開發(fā)企業(yè)；其次，精裝修產(chǎn)品要明確產(chǎn)品細(xì)節(jié)，確認(rèn)交付時的裝修標(biāo)準(zhǔn)，有必要時可留下證據(jù)以備不時之需；最后，根據(jù)自身需求、收入水平入手公寓產(chǎn)品，不要盲目跟風(fēng)，算清楚投資收入賬，以免造成不必要的壓力。

（齊魯晚報齊魯樓市）

[責(zé)任編輯：楊凡、楊本敬]

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